الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري ودورها في سوق الت

[kinan]

المؤتمر الدولي الأول للتمويل والتنمية بحلب
الجلسة الثالثة : التمويل العقاري – المستلزمات والاحتياجات.
الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري ودورها في سوق التمويل الإسكاني الأردني.

إعداد
إبراهيم الظاهر
مدير عام الشركة الاردنية لاعادة تمويل الرهن العقاري

التمويل العقاري في الأردن

 قروض الرهن العقاري

هي عبارة عن التسهيلات الائتمانية التي تمنحها البنوك والشركات ذات الاختصاص لغايات شراء او اقامة العقارات بضمان ذات العقارات، وتعرف هذه القروض بقروض الرهن العقاري وتنقسم الى نوعين :-
• قروض شراء العقارات
وهي التسهيلات الائتمانية المباشرة التي تمنح لغايات شراء الابنية السكنية الجاهزة مثل شقة، شبه فيلا، فيلا، وغيرها من الابنية.

• قروض الانشاءات
وهي التسهيلات الائتمانية المباشرة التي تمنح لغايات اقامة الابنية السكنية مثل الاسكانات والابنية التي تقام على ارض مملوكة من المقترضين وغيرها.

ولا تتضمن قروض الرهن العقاري تلك القروض التي تمنح لغايات اقامة الابنية التجارية والسياحية والصناعية، كون مثل هذه التسهيلات تصنف ضمن البنود الخاصة بالقروض الصناعية والسياحية والتجارية .

 الرهن العقاري
يعرف الرهن بأنه وعد بالملكية لصالح المرهون له (الدائن) كتامين للدين، علما بأن المستند الخاص بالرهن، هو الذي يوثق ويثبت هذا الوعد. ويمثل الرهن العقاري الضمان للجهات المانحة للتسهيلات، ويتضمن كافة الشروط الخاصة بتسديد الدين (التسهيلات).

 انواع الرهن العقاري
الرهونات الخاصة بالقروض العقارية، نوعين هما :
• الرهن الأساسي
• الرهن الثانوي

• الرهن الأساسي
عبارة عن عملية الرهن على العقار التي يقوم بها المدينون لصالح الدائن(البنوك او غيرها) مقابل قيمة القروض السكنية، وما يترتب عليها من فوائد وعمولات حتى السداد التام. ويتم الرهن الاساسي قبل استلام المدين القرض السكني.

وعادة يكون الدائن بنك تجاري، أو شركة مالية تابعة لبنوك تجارية، أو جمعيات إئتمان، أو جمعيات توفير، أو جمعيات اسكان، أو صناديق تقاعد، أو أيّة شركة تمنح القروض مباشرة إلى المدينين.

هذا ومن الممكن للدائنين (البنوك وغيرها) الاحتفاظ بالرهونات المنفذة لصالحهم أو ان يقوموا باعادة تمويل القروض السكنية الممنوحة من قبلهم من خلال الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري وتحويل سندات الرهن الخاصة بها لصالح الشركة. وتكون خدمات تحصيل اقساط الرهن من المدين وتسديد الضرائب ومتابعة التسديد من مسؤولية مالك الرهن الاساسي.

• الرهن الثانوي (اعادة تمويل الرهن العقاري)
هي عملية اعادة تمويل محافظ القروض السكنية من الشركات المتخصصة بهذا المجال مثل الشركة الاردنية لاعادة تمويل الرهن العقاري، التي ما زالت تنفرد في هذا النشاط بالمملكة، لرهونات قائمة من الدائنين، وهم مالكو الرهن الاساسي. بمعنى آخر يقترض الدائن من الشركة الممولة لتوفير مصادر اموال تتناسب آجالها مع آجال القروض التي يقوم بمنحها اضافة الى الامتيازات التي يحصل عليها من الشركة لقاء اعادة تمويل محافظ القروض السكنية التي بحوزتها، ويحول في المقابل حقوقه في الرهن العقاري الى الشركة الممولة. وان من اهم اهداف شركات اعادة التمويل العقاري هو مساعدة المواطنين وخاصة اصحاب الدخول المتدنية والمتوسطة على تملك الوحدات السكنية الملائمة من خلال توفير التمويل متوسط وطويل الاجل للبنوك والشركات المالية لتمكينها من التوسع في منح القروض السكنية للمواطنين بشروط ميسرة.

البنوك التجارية العاملة في الاردن ودورها في التمويل العقاري:

يبلغ عدد البنوك التجارية العاملة في المملكة 23 بنكاً تجارياً تعمل في كافة محافظات المملكة من خلال 515 فرع لها. يبين الجدول ادناه البنوك التجارية المرخصة وعدد فروعها:
جدول رقم (18)
البنوك العاملة وفروعها في المملكة
الرقم اسم البنك عدد الفروع
1 البنك العربي 82
2 بنك الاردن 44
3 البنك الاهلي الاردني 42
4 بنك القاهرة عمان 36
5 البنك الاردني الكويتي 34
6 البنك التجاري الاردني 24
7 بنك الاسكان للتجارة والتمويل 96
8 بنك المؤسسة العربية المصرفية 12
9 بنك المال الاردني 5
10 بنك الاستثمار العربي الاردني 8
11 البنك الاردني للاستثمار والتمويل 7
12 بنك الاتحاد 12
13 بنك سوسيتيه جنرال الاردن 16
14 البنك الاسلامي الاردني للاستثمار 54
15 البنك العربي الاسلامي الدولي 11
16 البنك العقاري المصري العربي 8
17 بنك ستاندرد تشارترد 8
18 بنك HSBC الشرق الأوسط المحدود 2
19 مصرف الرافدين 1
20 سيتي بنك ان ايه 2
21 بنك الكويت الوطني 1
22 بنك عوده 7
23 بنك لبنان والمهجر 3
المجموع 515


تتنوع غايات التسهيلات العقارية حسب الجهات المانحة لهذه التسهيلات، وتتمثل هذه الغايات بما يلي:

• تسهيلات مباشرة لشراء سكن جاهز (شراء عقار أو شراء دين عقار من بنك آخر).
• تسهيلات مباشرة لشراء أرض بهدف إنشاء سكن عليها (إنشاءات).
• تسهيلات مباشرة لإقامة سكن على ارض مملوكة من طالب التسهيلات (إنشاءات).
• تسهيلات مباشرة لتطوير أو صيانة منزل أو توسعة منزل .


لا تختلف برامج تمويل القروض السكنية المقدمة من قبل البنوك التجارية كثيرا بينها، وتشمل العناصر الرئيسية التالية:
1- نسبة التمويل تتراوح بين (80%-100%) من قيمة العقار التقديريه.
2- فترة السداد القصوى تتراوح بين 15- 30 سنه .
3- مهلة السداد القصوى من (6 اشهر – عام )
4- السقف الاعلى للتمويل ( يختلف من بنك الى اخر ) وفي المعظم لا يوجد حد اقصى.
5- الفوائد، العمولات تترواح بين 8.5%-10%.
6- الشروط والمزايا التي تمنح للمتعاملين ومثال ذلك رسوم الرهن والتأمين.

• اظهرت بيانات البنك المركزي الاردني بان ارصدة التسهيلات الائتمانية المصرفية المباشرة الممنوحة للافراد لغايات الاسكان من قبل البنوك المرخصة العاملة في المملكة قد ارتفعت من حوالي 340 مليون دينار في عام 2001 الى حوالي 886 مليون دينار في عام 2007 توزعت كما هو مبين أدناه:

السنة ارصدة القروض
السكنية قيمة الزيادة
(مليون دينار) معدل الزيادة السنوية %
2001 340.4 - -
2002 369.4 29.0 8.5
2003 394.0 24.6 6.7
2004 480.0 86.0 21.8
2005 647.6 167.6 34.9
2006 863.4 215.8 33.3
2007 886.1 22.7 2.6
معدل الزيادة 90.95 17.97%

[kinan]

السوق الثانوي للرهن العقاري
تأسيس الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري
جاء تأسيس الشركة في منتصف عام 1996 بمبادرة من الحكومة وبدعم من البنك المركزي الأردني للمساهمة في إنجاح سياسة الحكومة الرامية لإعادة هيكلة قطاع الإسكان الذي يعتبر من القطاعات الرئيسه في الاقتصاد الوطني بالتعاون مع البنك الدولي للإنشاء والتعمير والقطاع الخاص لتعزيز دوره في قطاع الإسكان وزيادة جاذبية هذا القطاع للاستثمارات المحلية والخارجية. وقد بلغت مساهمة مؤسسات القطاع العام (38%) من رأسمال الشركة (3 مؤسسات قطاع عام ) بالاضافة الى مساهمة مؤسسات القطاع الخاص (62%) و(13 مساهم قطاع خاص ) ويشكل تأسيس الشركة ومباشرتها العمل المرحلة الأولى من مراحل تطور السوق الثانوي للرهن العقاري في السوق الأردني.

تم تأسيس الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري كشركة مساهمة عامة عام 1996. وجرى تسجيلها لدى مراقب الشركات في وزارة الصناعة والتجارة تحت الرقم 314 بتاريخ 5/6/1996، وحصلت على حق الشروع بالعمل بتاريخ 22/7/1996.

يبلغ رأسمال الشركة المكتتب به والمدفوع (5 ملايين دينار) يتوزع بين البنوك والمؤسسات المالكة على النحو التالي:

 غايات الشركة

تتلخص غايات الشركة فيما يلي:

• تطوير وتحسين سوق التمويل الإسكاني من خلال قيام الشركة بتوفير التمويل – متوسط وطويل الأجل – للبنوك والمؤسسات المالية التي تمنح قروضا سكنية.
• تشجيع وتطوير سوق رأس المال في المملكة من خلال طرح أسناد قرض في سوق رأس المال المحلي مما يساهم في زيادة الأدوات الاستثمارية المتاحة في السوق.
• فتح نافذة اسلامية من اجل توفير تمويل متوسط وطويل الأجل للبنوك والمؤسسات المالية التي تعمل وفق الشريعة الأسلامية.

 مصادر أموال الشركة

• رأس المال المكتتب به والمدفوع بالكامل والبالغ 5 مليون دينار.
• حصيلة بيع اصداراتها من اسناد القرض والبالغ مجموعها منذ التأسيس وحتى نهاية عام 2008 حوالي 486.4 مليون دينار، اما أرصدتها القائمة في نهاية السنة المذكورة فقد بلغت حوالي 222.25 مليون دينار.
• قرض الحكومة الأردنية الممول من البنك الدولي البالغ قيمته 13.5 مليون دينار، يسدد على مدى 20 عاما. أما رصيده القائم في نهاية عام 2008 بلغ حوالي (8.6) مليون دينار.
• قرض البنك المركزي ويبلغ أصله 9 مليون دينار، ويسدد دفعة واحدة في عام 2035 بمبلغ حوالي 40 مليون دينار، بعد ان يتم اضافة فوائد سنوية عليه بواقع 5.12%. تبلغ القيمة الحالية لهذا القرض في نهاية عام 2008 حوالي 10.5 مليون دينار.

 ادارة الشركة
 يتولى الإدارة الاستراتيجية للشركة بما في ذلك رسم سياساتها وتحديد اتجاهاتها، مجلس ادارة يتكون من احد عشر عضواً يتولى رئاسته محافظ البنك المركزي الاردني او نائبه وجهاز الشركة يتكون من (27) موظفاً منهم (18) موظفاً يحملون درجات علمية (بكالوريوس وماجستير)


الية عمل الشركة : -

تقوم الشركة بتقديم قروض اعادة تمويل القروض السكنية الممنوحة من قبل البنوك التي تستوفي الشروط المنصوص عليها في سياسة الاقراض المعتمدة من قبل الشركة وبما لا يزيد عن 83% من ارصدة القروض السكنية القابلة لاعادة التمويل استنادا الى المعايير المنصوص عليها في السياسة المذكورة.

هذا وتستوفي الشركة لقاء تمويل القروض السكنية ضمانات تتمثل في تحويل سندات الرهونات العقارية (من الدرجة الأولى) الخاصة بهذه القروض لصالح الشركة وبما لايقل عن 120% من أرصدتها المتبقية. وتتم عملية التحويل لدى دوائر تسجيل الأراضي المختصة. وكإجراء مرحلي الى حين تحويل سندات الرهونات العقارية، تقبل الشركة تقديم ضمانات مؤقتة، مثل السندات الحكومية او تلك المكفولة من قبلها، أذونات الخزينة، أسناد القرض الصادرة عن الشركة.

ويشترط لإعادة تمويل القروض السكنية الممنوحة من قبل البنوك، الا يكون عليها استحقاقات سابقة. ويقوم البنك بتسديد كامل قيمة قرض اعادة التمويل دفعة واحدة بتاريخ الإستحقاق، كما تسدد الفوائد التي تستحق على هذه القروض بصورة نصف سنوية.

 مزايا الاقتراض من الشركة

 مواءمة آجال مصادر اموال البنك مع استخداماتها وادارة موجوداته ومطلوباته بكفاءة اكبر.
 تجنب مخاطر تقلبات سعر الفائدة (IRR) على القروض السكنية التي يمنحها البنك.
 زيادة المبالغ المخصصة من قبل البنك لمنح القروض السكنية، حيث تم استثناء القروض المعاد تمويلها من قبل الشركة من القروض الممنوحة لغايات انشاء العقارات وشرائها عند احتساب النسبة التي حددها قانون البنوك التي تقضي بألا تزيد القروض الممنوحة لغايات انشاء العقارات او شرائها عن 20% من اجمالي ودائع البنك بالدينار الأردني.
 اعفاء البنك من احتساب احتياطي المخاطر المصرفية العامة للقروض السكنية المعاد تمويلها من قبل الشركة.
 تحسين نسبة كفاية رأس المال باحتساب وزن مخاطر ترجيحي بواقع 20%على القروض السكنية الممنوحة من قبل البنك والمعاد تمويلها من قبل الشركة.

اهم الشروط الواجب توفرها في القرض السكني وفق سياسة الاقراض المعتمدة:
• ان يكون بضمان رهن عقاري من الدرجة الاولى.
• الا تزيد قيمة القرض عن 100% في التاريخ الحالي منسوبة الى القيمة التقديرية للعقار المرهون.
• ان يكون القرض قد منح لغايات سكنية.
• الا يقل المعدل المرجح للمدة الزمنية المتبقية من القروض السكنية في مجموعة
القروض السكنية المقدمة الى الشركة لاعادة التمويل عن 140% من مدة القرض الذي تقدمة الشركة للمؤسسة المالية.
• الا تزيد الاقساط المستحقة وغير المسددة على كل قرض سكني عن قسطين اذا كانت
دورية السداد على اساس شهري, او لا يكون قد مضى على تاريخ استحقاق أي قسط ثلاثة اشهر اذا لم تكن دورية السداد على اساس شهري.

الشروط الواجب توفرها في المؤسسة المالية المقترضة وفقاً لسياسة الاقراض المعتمدة لدى الشركة :
- ان تكون ذات ملكية خاصة تأسست وتمارس اعمالها حسب الاصول بموجب قوانين
المملكة الاردنية الهاشمية.
- تتقيد بالمتطلبات القانونية والتنظيمية السارية على عملياتها ومتطلبات كفاية راس المال والتعليمات النقدية.
- ان يكون قد تم تدقيق قوائمها المالية عن السنة المالية التي تسبق السنة التي سيتم فيها ابرام اتفاقية قرض اعادة التمويل معها من قبل مدققي حسابات مستقلين ويكون التقرير الصادر عنها بدون تحفظات.
- ان يكون هيكلها المالي سليماً وان يكون اداؤها المالي مرضي.


وحتى تتمكن الشركة من تمويل عملياتها المختلفة، تقوم باصدار اسناد قرض في سوق رأس المال المحلي باكتتاب عام او خاص بمبالغ تناسب احتياجات الشركة التي تبينها تدفقاتها النقدية وبأسعار فائدة ثابتة او متغيرة وفقا لواقع الحال. ويتم اطفاء هذه السندات دفعة واحدة او على دفعات وفقا لأمكانيات الشركة النقدية.


مزايا الاستثمار في أسناد القرض الصادرة عن الشركة

 اعفاء ايرادات الفوائد والأرباح الناشئة عن الاستثمار في أسناد القرض من ضريبة الدخل وفق النسب المحددة في قانون ضريبة الدخل النافذ.
 تميز اسناد القرض بدرجة مخاطر متدنية تعادل 20% لغايات احتساب نسبة كفاية رأس المال لدى البنك.
 اعطاء اسناد القرض اولوية في السداد على قرض الحكومة للشركة.
 تحسين نسبة السيولة لدى البنك حيث تعتبر قيمة اسناد القرض من ضمن الموجودات السائلة لغايات احتساب نسبة السيولة القانونية بموجب تعليمات البنك المركزي الأردني.
 قابلية تداول اسناد القرض في سوق رأس المال.
 

[kinan]

انجازات الشركة منذ تأسيسها وحتى نهاية عام 2008
بذلت الشركة منذ تأسيسها ومباشرتها العمل جهوداً حثيثة لاستكمال البنية التحتية اللازمة من وثائق قانونية وإجراءات عمل وتوفير الكادر الملائم للطبيعة الخاصة التي تميز نشاطات الشركة الأولى من نوعها في المنطقة والقيام بالتعريف بآلية علمها وتسويق خدماتها في مجالي منح قروض إعادة التمويل وإصدار أسناد القرض.

وقد قطعت الشركة شوطاً مهماً وكبيراً على طريق تحقيق أهدافها وغاياتها، فقد تمكنت خلال فترة قصيرة نسبيا، وبنجاح من اجتياز المرحلة الأولى ( مرحلة التأسيس ) والمرحلة الثانية (مرحلة بدء العمليات ) من مراحل تطورها. وتسير نشاطات الشركة وفق التوقعات التي تضمنتها دراسة تقييم المشروع التي تقرر على أساسها تأسيس الشركة .

قروض اعادة تمويل القروض السكنية :-
قامت الشركة خلال عام 2008 بمنح مبلغ 119 مليون دينار للبنوك لآجال تراوحت بين 1-5 سنوات لإعادة تمويل قروض سكنية ممنوحة من قبل هذه البنوك للمستفيدين لغايات امتلاك المساكن. حيث قامت الشركة خلال العام المذكور بتوقيع 18 اتفاقية قرض مع 9 مؤسسات مالية، ليصبح بذلك عدد اتفاقيات قروض اعادة التمويل للقروض السكنية التي ابرمتها الشركة منذ تأسيسها عام 1996 وحتى 31/12/2008 ما مجموعه 119 اتفاقية. كذلك بلغت ارصدة قروض اعادة التمويل القائمة وقيمة القروض الممنوحة منذ تأسيس الشركة وحتى نهاية عام 2008 ما مجموعه248.6 مليون دينار و406.6 مليون دينار على التوالي.

أسناد القرض الصادرة عن الشركة:-

اما فيما يتعلق بالجانب الرئيسي من مصادر التمويل التي اعتمدتها الشركة لتوفير التمويل اللازم لعملياتها، فقد تمثلت في اصداراتها من اسناد القرض في سوق رأس المال المحلي. حيث بلغت قيمة اسناد القرض التي اصدرتها الشركة منذ بداية عام 2008 ولغاية 31/12/2008 ما مقداره 114.25 مليون دينار، ليصل بذلك حجم اصداراتها من أسناد القرض منذ تأسيسيها وحتى نهاية عام 2008 الى 486.4 مليون دينار ولآجال تراوحت بين أقل من سنة الى خمس سنوات.
هذا وقد بلغ الرصيد الإجمالي القائم من اصدارات الشركة من أسناد القرض لغاية 31/12/2008 ما مجموعه 222.25 مليون دينار. وقد تم تنفيذ عمليات اصدارات الشركة من اسناد القرض باسلوب الاكتتاب الخاص او العام , ومن الجدير بالذكر ان اسناد القرض الصادرة عن الشركة مضمونه بموجودات الشركة التي من ضمنها قروض اعادة التمويل الممنوحة للبنوك والمضمونة برهونات عقارية محوله اصولياً لامر الشركة ولا تقل القيمة المتبقية لهذه الضمانات عن 120% من ارصدة هذه القروض.
ولقد عكست اسعار الفائدة على اسناد القرض التي اصدرتها الشركة المستوى المتدني لمخاطر الاستثمار فيها , فقد تمكنت الشركة من اصدار الاوراق المالية سالفة الذكر بهامش يتراوح ما بين (0) الى (40) نقطة اساسية مقارنة مع اصدارات الحكومة للاجال المشابهة , في حين بلغ الهامش (200) نقطة اساسية لاصدارات الشركات المساهمة الاخرى مقارنة مع اصدارات الحكومة للاجال المشابهة , وهذا يؤكد الدور الهام الذي تقوم به الشركة لتطوير وتعميق سوق رأس المال في المملكة.
ويبين الرسم البياني التالي نمو إصدارات الشركة من أسناد القرض خلال الأعوام من 1998-31/12/2008


دور الشركة في تطوير سوق التمويل الاسكاني في المملكة والخطط المستقبلية

كان لتأسيس الشركة ومباشرتها العمل الاثر المباشر في فتح باب المنافسة امام البنوك التجارية وتمكينها من استحداث برامج لتمويل القروض السكنية خاصة بعد الغاء قانون بنك الاسكان، ويأتي هذا الاتجاه الذي تم تكريسه فعلاً منذ بداية عام 1998 متناغما مع الاتجاه المتزايد من قبل البنوك نحو التركيز على القروض الموجهة نحو الافراد او ما يسمى بـ (Retail Banking)، ووجود مصدر تمويل طويل الاجل للقروض السكنية من خلال الشركة مما ساعد البنوك على موائمة مصادر اموالها مع استخداماتها.

إن الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري تؤدي دورا هاما مشجعا للبنوك المرخصة العاملة في المملكة لتحفيزها على تقديم القروض السكنية للإفراد. فهي من جهة تقوم بتوفير الأموال اللازمة للبنوك بهدف زيادة مشاركتها في منح القروض السكنية وزيادة آجال سدادها وتحسين شروط اقراضها من خلال اعادة تمويل الرهن العقاري الناجم عن القروض السكنية التي تقدمها البنوك للإفراد. ومن جهة اخرى فانها تلعب دورا محوريا في تنشيط سوق رأس المال في المملكة من حيث تمويل نشاطاتها الاقراضية من حصيلة بيع اصداراتها من اسناد القرض في سوق رأس المال المحلي.

بلغ اجمالي الرصيد القائم للقروض السكنية الممنوحة من قبل البنوك كما في نهاية عام 2007 (886) مليون دينار والارصدة القائمة لقروض اعادة التمويل الممنوحة من قبل الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري كما في نهاية عام 2007 بلغت (170) مليون دينار والتي تشكل ما نسبته (19%) من اجمالي ارصدة التسهيلات الممنوحة للافراد لغايات اسكانية .
واذا تم الافتراض بمعدل زيادة حوالي (10%) لعام 2008 كون المعلومات غير متوفرة لتاريخه فأن اجمالي ارصدة القروض السكنية القائمة في نهاية عام 2008 يبلغ حوالي (974) مليون دينار, وارصدة قروض اعادة التمويل الممنوحة من قبل الشركة تبلغ في نهاية عام 2008 مبلغ ( 248.6) مليون دينار, والتي تشكل ما نسبة (25.5%) من اجمالي ارصدة التسهيلات الممنوحة للافراد لغايات سكنية.


ولا بد من الإشارة في هذا المجال بأنه ما زال امام الشركة المزيد من العمل لزيادة نسبة حجم قروض اعادة التمويل التي تمنحها للجهاز المصرفي الى اجمالي حجم القروض السكنية الممنوحة من قبل الجهاز المصرفي وكذلك طرح برامج جديده في مجال عمليات اعادة تمويل الرهن العقاري.

والحقيقة اننا ما زلنا من المتحمسين لادخال اداة استثمارية جديدة في سوق التمويل العقاري تعرف باسم (التوريق) او (التسنيد) وهو ما يعرف بتحويل الديون الى سندات قابلة للتداول في سوق راس المال, ولا ننكر ان هذه الاداه كان لها دور رئيس في حدوث ثاني اكبر ازمة مالية اصابت الاقتصاد العالمي.

ان التوريق من الادوات المالية الحديثة ولا يمكن انكار دورها في تحريك النشاط الاقتصادي باعادة تدوير الديون أي نقل هذه الديون من محافظ البنوك العقارية الى محافظ المستثمرين في السندات , وبهذا تتوفر للمؤسسات المالية سيولة تمكنها من تمويل انشطة جديدة.

ان اهم شروط نجاح عمليات التوريق ان تكون محافظ الديون العقارية مدعومة بأصول مخاطرها مدروسة بعناية وان يكون قرار منح الائتمان مبني على اسس وقواعد سليمة , وان ما حصل للاقتصاد الامريكي هو غياب الرقابة وهشاشة الضمانات لهذه المحافظ .

واذا تم اصدار قانون للتوريق في المملكة فإن ذلك سيؤدي الى تحفيز المؤسسات المالية الى بيع جزء من محافظها من القروض العقارية _وحسب حاجتها للسيولة_ الى الشركة, بحيث تقوم الشركة في هذه الحالة بإصدار سندات بقيمة تعادل هذه المحافظ العقارية المضمونة برهونات عقارية كافية وفق آلية مدروسة يراعى فيها أن تتزامن تواريخ استحقاق السندات والفوائد عليها مع تواريخ استحقاق اقساط المحافظ العقارية والفوائد عليها , وهنا لا نعني بأن عملية التوريق خالية من المخاطر بل على العكس هناك مخاطر الائتمان ومخاطر الضمان ومخاطر السوق وسوء الادارة والتشغيل وتقلب اسعار الفائدة , ولكن مثل هذه المخاطر قابلة للسيطرة عليها اذا توفرت مؤسسات مالية قوية تلتزم بالقواعد السليمة لمنح الائتمان والشركة المتخصصة في هذا المجال واطار قانوني ومؤسسي كفوْ .