b_nokko
08-24-2008, 10:20 PM
[center:2pwag1z2]بسم الله الرحمن الرحيم
شركتان فقط سمح لهما بالإعلان عن استثماراتهما العقارية من بين 91 شركة خاصة
ليس هناك ما يشغل تفكير واهتمام المواطن السوري
ليس هناك ما يشغل تفكير واهتمام المواطن السوري في هذه الأيام أكثر من موضوع العقارات وأسعارها، هذا طبعاً بعد الأولوية غير القابلة للنقاش والمتعلقة بوضع السوق المحلية وأسعار المواد الغذائية وغير الغذائية اللاهبة فتأمين مسكن مناسب لدخل كل مواطن بقي هاجساً لم تخف حدته رغم ذلك الانفتاح الاستثماري الذي حصل منذ سنوات في قطاع العقارات.
لذلك كان من الطبيعي أن تتصدر أخبار العقارات، تطورات السوق، ومشاريع الجمعيات السكنية والشركات التي ما تزال تتكاثر يومياً، على اهتمامات جميع المواطنين فأصحاب الدخل المحدود يبحثون عن مساكن ملائمة، وأصحاب المدخرات يبحثون عن استثمار سريع الربحية، ورجال الأعمال عينهم على ما يحمله هذا القطاع من فرص استثمار كبيرة.
وربما يكشف عدد الشركات المتخصصة بقطاع العقارات والبناء والمؤسسة منذ (3 - 4) سنوات عن طبيعة التحول الذي تم في السوق العقاري السوري من قطاع كان يعيش فترة ركود امتدت سنوات طويلة إلى قطاع تحرق أسعاره الأخضر واليابس، ولكن وفي موازاة ذلك النشاط تدخلت الحكومة بشكل مباشر لتعلن وبعد سنوات من النقاش إخضاع الاستثمار العقاري لقانون خاص من جهة، ومن جهة ثانية مراقبة عمل الشركات وتحميلها اشتراطات معينة بعد تزايد المشكلات الناجمة عن عدم جدية كي لا نقول وهمية، عمل بعض الشركات وتجار البناء ومتعهديه.
عدد كبير:
شكل غياب الشركات العقارية لفترة طويلة من الزمن عن السوق العقارية في سوريا فرصة لمجموعة واسعة من التجار للتحكم بالسوق وفرض الأسعار التي يريدون عبر التلاعب بمسألة العرض والطلب وفق ما يخدم أغراضهم، وهذه من الحالات النادرة التي يتفق فيها مجموعة واسعة من الأشخاص ويمارسون نوعاً عالياً من الاحتكار، وحتى مع صدور قانوني التطوير العقاري والتمويل والرهن العقاري تبقى سوق العقارات مفتوحة على كل الاحتمالات، فحتى حجة البعض هذه الأيام بوجود نوع من الركود في بعض المناطق إلا أن ذلك لم يؤثر لا سلباً ولا إيجاباً على الأسعار.
ووفق البيانات الرسمية فإن عدد الشركات المساهمة التي تم تأسيسها خلال العامين (2005 - 2006) لم يتجاوز (عشرين) شركة تنوعت أنشطتها وتسمياتها، وكذلك الأمر بالنسبة للشركات محدودة المسؤولية التي لم تتجاوز هي الأخرى نفس الرقم نحو (17) شركة تقريباً دون حساب الشركات المعنية بالمقاولات وشراء العقارات، وتحت تسميات مختلفة أيضاً، ووفق سجلات مديرية التجارة الداخلية في وزارة الاقتصاد والتجارة فإن عدد الشركات المحدودة المسؤولية التي تتضمن غايتها الاستثمار العقاري أو بناء المجمعات السكنية أو القرى السكنية من بداية العام (2005) ولغاية العام الماضي بلغ (62) شركة، فيما كان عدد الشركات المساهمة المغفلة التي تتضمن غايتها الاستثمار العقاري أو بناء المجمعات السكنية أو القرى السكنية خلال ذات الفترة السابقة يبلغ (29) شركة مساهمة مغفلة.
ويتوقع الكثيرون أن يؤدي صدور التشريعات المتعلقة بالشأن العقاري إلى زيادة عملية التوجه نحو تأسيس شركات محلية ودخول شركات عربية وأجنبية، وهو ما سيكون على حساب العمل الفردي أي على حساب تجار البناء والمقاولين، وبالمحصلة ستكون هناك فرصة لزيادة العرض من العقارات بمختلف أشكالها، فالشركات بعيدة عن طرق وآليات تفكير العمل الفردي القائم على الاحتكار والحجز للسلع المنتجة بغية رفع أسعارها فيما الشركات والمؤسسات تتعامل مع الأمر بمنطق اقتصادي إدخال المنتجات في الدورة الاقتصادية للمباشرة في إنتاج المزيد فالاحتكار والحجز هو بحد ذاته خسارة تتدرج شيئاً فشيئاً.
إنما الخسارة الأخطر التي بدأت ملامحها تتشكل مع حالة الفوضى التي عاشها السوق العقاري تمثلت في إعلان كثير من الشركات وتجار البناء عن إقامة مشاريع سكنية وطرح شققها للبيع دون أن تتخذ أية خطوات وإجراءات عملية لتنفيذها،فضلاً عن طبيعة الإعلانات التي كانت تقدم صورة مغرية جداً للمواطن، الذي كان يتخيل أنه عندما يحصل على شقة من هذا المشروع المشابه أو المتفوق على مساكن وفيلات الريف الفرنسي أو الإنكليزي والهولندي فإنه سوف ينتسب إلى طبقة النبلاء، بينما على أرض الواقع لم يكن حال تلك المشاريع أفضل من مناطق الدويلعة وببيلا والحجر الأسود لجهة الخدمات والوسط المحيط..!! هذا إضافة إلى عمليات النصب والاحتيال التي تم الكشف عنها في القطاع العقاري، من خلال قيام البعض ببيع العقار أو المسكن أكثر من مرة أو بيع عقارات بأوراق مزورة...الخ.
لذلك وقبل عام تقريباً وبناءً على ما قرره مجلس الوزراء في جلسته الأسبوعية بتاريخ (14/8/2007) طلب رئيس الوزراء المهندس (محمد ناجي عطري) من المحافظين العمل على ما يلي:
- إحداث دوائر أو أقسام متخصصة لشركات بناء وبيع المساكن الخاصة في مديريات الخدمات الفنية مساندة لقسم التعاون السكني تكون مهمتها منح الموافقة اللازمة للإعلان عن الاكتتاب ومتابعة عمل هذه الشركات وفتح السجلات اللازمة لذلك.
- عدم الموافقة على أي إعلان عن فتح الاكتتاب على المشاريع من قبل الشركات المشار إليها قبل تحقيق عدة اشتراطات أبرزها:
1 - حصول الشركة على الترخيص اللازم من الجهات المعنية لأي مشروع عقاري قبل الاكتتاب عليه.
2 - تقديم صورة طبق الأصل عن الرخصة الممنوحة للمشروع باسم الشركة.
3 - تقديم برنامج زمني وبرنامج مالي مقترح لتنفيذ المشروع.
4 - تقديم وثيقة تثبت تسجيل المساكن الناتجة عن الرخصة بالسجلات المفتوحة أو التي ستفتح لهذه الغاية لدى الجهة الإدارية المعنية تنفيذاً لأحكام المادتين (4 - 5) من القانون رقم (14) لعام (1974).
5 - تقديم نسخة عن دفتر الشروط الفني والمالي والحقوقي لبناء المشروع بما في ذلك المواصفات الفنية ومساحة المساكن وقيمتها التقريبية مع صورة الإعلان المطلوب نشره.
6 - تقديم صورة طبق الأصل عن كفالة مصرفية مقدمة من الشركة تعادل (10 %) كحد أدنى من كلفة المشروع لصالح الجهة الإدارية تحرر جزئيا حسب تقدم العمل.
7 - تقديم تعهد بتوثيق عملية البيع لكل وحدة سكنية بموجب عقد وفق النموذج المعتمد من الجهة الإدارية وتسجيل عملية البيع بالسجل المشار إليه في الفقرة (د) لضمان عدم تكرار بيع السكن من قبل الشركة لأكثر من شخص.
8 - تقديم تعهد من الشركة بتوثيق حقوق المستفيدين لدى السجل العقاري وفق العقود المبرمة معهم عندما يصبح هذا التسجيل ممكناً لدى السجل المذكور.
ومع بدء العمل بتعميم رئيس الوزراء على المحافظين اندثرت إعلانات الشركات العقارية المتضمنة بيع المساكن وفتح باب الاكتتاب على المشاريع العقارية في الصحف الإعلانية ووسائل الإعلام العامة والخاصة، بحيث لم تسجل فيها حالة واضحة تم التعامل معها بشكل رسمي إلى أن وجهت وزارة الاقتصاد والتجارة في شهر تموز الماضي كتاباً إلى إدارة الأمن الجنائي تطلب فيه اتخاذ الإجراءات اللازمة بحق إحدى الشركات التي خالفت تعميم رئيس الوزراء وأخذت تعلن بشكل مباشر على إحدى القنوات الفضائية العربية مؤكدة أن قرار ترخيصها لم يتضمن نشاط بناء المدن السكنية والأبراج والمدن السياحية بكافة مرافقها وبناء المساكن وبيعها والاتجار بها وطرحها للاكتتاب العام على الجمهور)، وهو ما استدعى لاحقاً من الشركة التحرك وتقديم تعهد باستكمال الإجراءات المطلوبة ووقف بث الإعلانات المذكورة.
ولعل هذه الحادثة فتحت شهية الفضول لمعرفة عدد الشركات التي حصلت على موافقة من قبل وزارات الاقتصاد والتجارة، الإسكان والتعمير، والإدارة المحلية والبيئة تبعاً لما نص عليه تعميم رئيس الوزراء، لكن الفضول تحول على صدمة، إذ وفق المعلومات الخاصة التي حصلت عليها (أبيض وأسود) من قبل وزارة الاقتصاد والتجارة فإن شركة واحدة التزمت بالاشتراطات المحددة والمذكورة سابقاً، وحصلت بالتالي على موافقة من وزارتي الإسكان والإدارة المحلية، فيما أكدت المعلومات من المؤسسة العربية للإعلان عن حصول شركتين فقط على موافقة لنشر إعلاناتهما المتضمنة إقامة مشاريع سكنية وطرحها للبيع على الجمهور...!.
هل يعقل أنه من بين (91) شركة محدودة المسؤولية ومساهمة مغفلة لم تتمكن سوى شركة واحدة أو شركتين من تقديم الوثائق المطلوبة في التعميم المذكور؟! وماذا عن وضع القرى والمشاريع السكنية التي تقام بضواحي دمشق ولم يسمح للشركات المنفذة لها أن تعلن عنها؟! وماذا عن كل الحملات الإعلانية السابقة التي كانت تجتاح الصحف الإعلانية والإعلامية.. هل كانت غير شرعية أو أنها فقدت مصداقيتها؟!.
أكيد... غموض:
في محاولة من (أبيض وأسود) للحصول على إجابات على تلك الأسئلة كان ثمة غموض يحيط بالموضوع خوفاً من المسؤولية التي قد تحمل لطرف دون آخر، فالاشتراطات المنطقية والموضوعية التي تمنع عمليات التضليل والخداع والاحتيال في ميدان الاستثمار العقاري كشفت الغطاء عن مدى الحاجة لإعادة النظر بهذا الكم من الشركات وغاياتها الحقيقية، فطالما أن شركة واحدة أو شركتين استطاعتا تقديم الوثائق المطلوبة، فهذا يعني أن باقي الشركات تحتاج لتكييف وإعادة ترتيب أوضاعها بما ينسجم مع التعليمات الواضحة، لكن السؤال الذي يطرح مع التطرق إلى هذه النقطة من يجب أن يتابع إعادة ترتيب أوضاع هذه الشركات إذا كان الخلاف قد دب على خلفية من المعني بصياغة رسالة إعلانية تحذر المواطنين من الإعلانات المنشورة على بعض الفضائيات العربية المتعلقة بمشاريع السكن والعقارات؟!!.
أبيض و أسود
أخوكم
محمد[/center:2pwag1z2]
شركتان فقط سمح لهما بالإعلان عن استثماراتهما العقارية من بين 91 شركة خاصة
ليس هناك ما يشغل تفكير واهتمام المواطن السوري
ليس هناك ما يشغل تفكير واهتمام المواطن السوري في هذه الأيام أكثر من موضوع العقارات وأسعارها، هذا طبعاً بعد الأولوية غير القابلة للنقاش والمتعلقة بوضع السوق المحلية وأسعار المواد الغذائية وغير الغذائية اللاهبة فتأمين مسكن مناسب لدخل كل مواطن بقي هاجساً لم تخف حدته رغم ذلك الانفتاح الاستثماري الذي حصل منذ سنوات في قطاع العقارات.
لذلك كان من الطبيعي أن تتصدر أخبار العقارات، تطورات السوق، ومشاريع الجمعيات السكنية والشركات التي ما تزال تتكاثر يومياً، على اهتمامات جميع المواطنين فأصحاب الدخل المحدود يبحثون عن مساكن ملائمة، وأصحاب المدخرات يبحثون عن استثمار سريع الربحية، ورجال الأعمال عينهم على ما يحمله هذا القطاع من فرص استثمار كبيرة.
وربما يكشف عدد الشركات المتخصصة بقطاع العقارات والبناء والمؤسسة منذ (3 - 4) سنوات عن طبيعة التحول الذي تم في السوق العقاري السوري من قطاع كان يعيش فترة ركود امتدت سنوات طويلة إلى قطاع تحرق أسعاره الأخضر واليابس، ولكن وفي موازاة ذلك النشاط تدخلت الحكومة بشكل مباشر لتعلن وبعد سنوات من النقاش إخضاع الاستثمار العقاري لقانون خاص من جهة، ومن جهة ثانية مراقبة عمل الشركات وتحميلها اشتراطات معينة بعد تزايد المشكلات الناجمة عن عدم جدية كي لا نقول وهمية، عمل بعض الشركات وتجار البناء ومتعهديه.
عدد كبير:
شكل غياب الشركات العقارية لفترة طويلة من الزمن عن السوق العقارية في سوريا فرصة لمجموعة واسعة من التجار للتحكم بالسوق وفرض الأسعار التي يريدون عبر التلاعب بمسألة العرض والطلب وفق ما يخدم أغراضهم، وهذه من الحالات النادرة التي يتفق فيها مجموعة واسعة من الأشخاص ويمارسون نوعاً عالياً من الاحتكار، وحتى مع صدور قانوني التطوير العقاري والتمويل والرهن العقاري تبقى سوق العقارات مفتوحة على كل الاحتمالات، فحتى حجة البعض هذه الأيام بوجود نوع من الركود في بعض المناطق إلا أن ذلك لم يؤثر لا سلباً ولا إيجاباً على الأسعار.
ووفق البيانات الرسمية فإن عدد الشركات المساهمة التي تم تأسيسها خلال العامين (2005 - 2006) لم يتجاوز (عشرين) شركة تنوعت أنشطتها وتسمياتها، وكذلك الأمر بالنسبة للشركات محدودة المسؤولية التي لم تتجاوز هي الأخرى نفس الرقم نحو (17) شركة تقريباً دون حساب الشركات المعنية بالمقاولات وشراء العقارات، وتحت تسميات مختلفة أيضاً، ووفق سجلات مديرية التجارة الداخلية في وزارة الاقتصاد والتجارة فإن عدد الشركات المحدودة المسؤولية التي تتضمن غايتها الاستثمار العقاري أو بناء المجمعات السكنية أو القرى السكنية من بداية العام (2005) ولغاية العام الماضي بلغ (62) شركة، فيما كان عدد الشركات المساهمة المغفلة التي تتضمن غايتها الاستثمار العقاري أو بناء المجمعات السكنية أو القرى السكنية خلال ذات الفترة السابقة يبلغ (29) شركة مساهمة مغفلة.
ويتوقع الكثيرون أن يؤدي صدور التشريعات المتعلقة بالشأن العقاري إلى زيادة عملية التوجه نحو تأسيس شركات محلية ودخول شركات عربية وأجنبية، وهو ما سيكون على حساب العمل الفردي أي على حساب تجار البناء والمقاولين، وبالمحصلة ستكون هناك فرصة لزيادة العرض من العقارات بمختلف أشكالها، فالشركات بعيدة عن طرق وآليات تفكير العمل الفردي القائم على الاحتكار والحجز للسلع المنتجة بغية رفع أسعارها فيما الشركات والمؤسسات تتعامل مع الأمر بمنطق اقتصادي إدخال المنتجات في الدورة الاقتصادية للمباشرة في إنتاج المزيد فالاحتكار والحجز هو بحد ذاته خسارة تتدرج شيئاً فشيئاً.
إنما الخسارة الأخطر التي بدأت ملامحها تتشكل مع حالة الفوضى التي عاشها السوق العقاري تمثلت في إعلان كثير من الشركات وتجار البناء عن إقامة مشاريع سكنية وطرح شققها للبيع دون أن تتخذ أية خطوات وإجراءات عملية لتنفيذها،فضلاً عن طبيعة الإعلانات التي كانت تقدم صورة مغرية جداً للمواطن، الذي كان يتخيل أنه عندما يحصل على شقة من هذا المشروع المشابه أو المتفوق على مساكن وفيلات الريف الفرنسي أو الإنكليزي والهولندي فإنه سوف ينتسب إلى طبقة النبلاء، بينما على أرض الواقع لم يكن حال تلك المشاريع أفضل من مناطق الدويلعة وببيلا والحجر الأسود لجهة الخدمات والوسط المحيط..!! هذا إضافة إلى عمليات النصب والاحتيال التي تم الكشف عنها في القطاع العقاري، من خلال قيام البعض ببيع العقار أو المسكن أكثر من مرة أو بيع عقارات بأوراق مزورة...الخ.
لذلك وقبل عام تقريباً وبناءً على ما قرره مجلس الوزراء في جلسته الأسبوعية بتاريخ (14/8/2007) طلب رئيس الوزراء المهندس (محمد ناجي عطري) من المحافظين العمل على ما يلي:
- إحداث دوائر أو أقسام متخصصة لشركات بناء وبيع المساكن الخاصة في مديريات الخدمات الفنية مساندة لقسم التعاون السكني تكون مهمتها منح الموافقة اللازمة للإعلان عن الاكتتاب ومتابعة عمل هذه الشركات وفتح السجلات اللازمة لذلك.
- عدم الموافقة على أي إعلان عن فتح الاكتتاب على المشاريع من قبل الشركات المشار إليها قبل تحقيق عدة اشتراطات أبرزها:
1 - حصول الشركة على الترخيص اللازم من الجهات المعنية لأي مشروع عقاري قبل الاكتتاب عليه.
2 - تقديم صورة طبق الأصل عن الرخصة الممنوحة للمشروع باسم الشركة.
3 - تقديم برنامج زمني وبرنامج مالي مقترح لتنفيذ المشروع.
4 - تقديم وثيقة تثبت تسجيل المساكن الناتجة عن الرخصة بالسجلات المفتوحة أو التي ستفتح لهذه الغاية لدى الجهة الإدارية المعنية تنفيذاً لأحكام المادتين (4 - 5) من القانون رقم (14) لعام (1974).
5 - تقديم نسخة عن دفتر الشروط الفني والمالي والحقوقي لبناء المشروع بما في ذلك المواصفات الفنية ومساحة المساكن وقيمتها التقريبية مع صورة الإعلان المطلوب نشره.
6 - تقديم صورة طبق الأصل عن كفالة مصرفية مقدمة من الشركة تعادل (10 %) كحد أدنى من كلفة المشروع لصالح الجهة الإدارية تحرر جزئيا حسب تقدم العمل.
7 - تقديم تعهد بتوثيق عملية البيع لكل وحدة سكنية بموجب عقد وفق النموذج المعتمد من الجهة الإدارية وتسجيل عملية البيع بالسجل المشار إليه في الفقرة (د) لضمان عدم تكرار بيع السكن من قبل الشركة لأكثر من شخص.
8 - تقديم تعهد من الشركة بتوثيق حقوق المستفيدين لدى السجل العقاري وفق العقود المبرمة معهم عندما يصبح هذا التسجيل ممكناً لدى السجل المذكور.
ومع بدء العمل بتعميم رئيس الوزراء على المحافظين اندثرت إعلانات الشركات العقارية المتضمنة بيع المساكن وفتح باب الاكتتاب على المشاريع العقارية في الصحف الإعلانية ووسائل الإعلام العامة والخاصة، بحيث لم تسجل فيها حالة واضحة تم التعامل معها بشكل رسمي إلى أن وجهت وزارة الاقتصاد والتجارة في شهر تموز الماضي كتاباً إلى إدارة الأمن الجنائي تطلب فيه اتخاذ الإجراءات اللازمة بحق إحدى الشركات التي خالفت تعميم رئيس الوزراء وأخذت تعلن بشكل مباشر على إحدى القنوات الفضائية العربية مؤكدة أن قرار ترخيصها لم يتضمن نشاط بناء المدن السكنية والأبراج والمدن السياحية بكافة مرافقها وبناء المساكن وبيعها والاتجار بها وطرحها للاكتتاب العام على الجمهور)، وهو ما استدعى لاحقاً من الشركة التحرك وتقديم تعهد باستكمال الإجراءات المطلوبة ووقف بث الإعلانات المذكورة.
ولعل هذه الحادثة فتحت شهية الفضول لمعرفة عدد الشركات التي حصلت على موافقة من قبل وزارات الاقتصاد والتجارة، الإسكان والتعمير، والإدارة المحلية والبيئة تبعاً لما نص عليه تعميم رئيس الوزراء، لكن الفضول تحول على صدمة، إذ وفق المعلومات الخاصة التي حصلت عليها (أبيض وأسود) من قبل وزارة الاقتصاد والتجارة فإن شركة واحدة التزمت بالاشتراطات المحددة والمذكورة سابقاً، وحصلت بالتالي على موافقة من وزارتي الإسكان والإدارة المحلية، فيما أكدت المعلومات من المؤسسة العربية للإعلان عن حصول شركتين فقط على موافقة لنشر إعلاناتهما المتضمنة إقامة مشاريع سكنية وطرحها للبيع على الجمهور...!.
هل يعقل أنه من بين (91) شركة محدودة المسؤولية ومساهمة مغفلة لم تتمكن سوى شركة واحدة أو شركتين من تقديم الوثائق المطلوبة في التعميم المذكور؟! وماذا عن وضع القرى والمشاريع السكنية التي تقام بضواحي دمشق ولم يسمح للشركات المنفذة لها أن تعلن عنها؟! وماذا عن كل الحملات الإعلانية السابقة التي كانت تجتاح الصحف الإعلانية والإعلامية.. هل كانت غير شرعية أو أنها فقدت مصداقيتها؟!.
أكيد... غموض:
في محاولة من (أبيض وأسود) للحصول على إجابات على تلك الأسئلة كان ثمة غموض يحيط بالموضوع خوفاً من المسؤولية التي قد تحمل لطرف دون آخر، فالاشتراطات المنطقية والموضوعية التي تمنع عمليات التضليل والخداع والاحتيال في ميدان الاستثمار العقاري كشفت الغطاء عن مدى الحاجة لإعادة النظر بهذا الكم من الشركات وغاياتها الحقيقية، فطالما أن شركة واحدة أو شركتين استطاعتا تقديم الوثائق المطلوبة، فهذا يعني أن باقي الشركات تحتاج لتكييف وإعادة ترتيب أوضاعها بما ينسجم مع التعليمات الواضحة، لكن السؤال الذي يطرح مع التطرق إلى هذه النقطة من يجب أن يتابع إعادة ترتيب أوضاع هذه الشركات إذا كان الخلاف قد دب على خلفية من المعني بصياغة رسالة إعلانية تحذر المواطنين من الإعلانات المنشورة على بعض الفضائيات العربية المتعلقة بمشاريع السكن والعقارات؟!!.
أبيض و أسود
أخوكم
محمد[/center:2pwag1z2]